Đầu tư bất động sản – 7 yếu tố cần lưu ý

Khi đầu tư bất động sản, nếu Anh Chị sở hữu nó mà tạo ra tiền thì đó là tài sản, ngược lại sẽ là một tiêu sản nếu Anh Chị sở hữu nó mà mất tiền, sau đợt thị trường đẩy giá cuối năm 2021 sang năm 2022 nhiều nơi, nhiều Anh Chị đang phải bán cắt lỗ mà vẫn chưa thoát được hàng. Cho nên với mong mỏi chia sẻ những kiến thức của mình giúp Anh Chị mới đầu tư bất động sản giảm thiểu những rủi ro, hôm nay Cuong Villas xin chia sẻ chi tiết kinh nghiệm nhận biết dự án bất động sản tương lai tiềm năng dựa trên những điều bản thân đã trải qua trong qua trình tư vấn các dự án lớn nhỏ của các Chủ đầu tư/Đơn vị phát triển bất động sản lớn.
Dưới đây là kiến thức tích lũy cá nhân, có thể đúng với người này hoặc sai với người khác, vì vậy với những người hữu duyên đọc được Cương mong nhận được sự hoan hỉ từ mọi người và hãy coi đây như một tư liệu tham khảo trong quá trình đầu tư của Anh Chị.

Giới thiệu mục tiêu bài viết

Cương nhận thấy sau những năm tháng lao động hăng say và cống hiến, ai rồi cũng đều cần có những thứ gì đó để khẳng định thành quả và nỗ lực của bản thân. Hoặc đơn giản là tìm đến nơi có được môi trường sống chất lượng, nền giáo dục cho con cháu. Hay tìm kiếm những tài sản tích lũy, kế thừa về sau.
Theo xu thế đó những dự án bất động sản nghỉ dưỡng và khu đô thị nhà ở có chất lượng sống cao ra đời, nhằm phục vụ những tầng lớp tinh anh trong xã hội. Mua nhà hay nói cách khác là tìm một chốn an cư lý tưởng, đáp ứng một cuộc sống đủ đầy về tiện ích an sinh đảm bảo sức khỏe thể chất và sức khỏe tinh thần. Theo đó chất lượng bất động sản thuần ở và bất động sản thương mại theo đà phát triển của xã hội mà nâng cao, những bất động sản với tầm nhìn dài hạn để đáp ứng xu thế về những nhu cầu cao sang và xa xỉ cũng đã hình thành.
Đối với người mua nhà để ở thì những điều cần chú ý như môi trường sống trong lành, tiện ích chăm sóc sức khỏe gần kề, hệ thống giáo dục chất lượng cao, có những tiện ích thương mại xung quanh, và vĩ mô hơn nữa là cần một khu đô thị trí thức để sống và tận hưởng.
Đối với nhà đầu tư bất động sản họ cần bằng cách này hay cách khác làm gia tăng giá trị tích lũy dòng tiền, bất động sản đó phải tạo ra dòng tiền bằng cách cho thuê, theo thời gian tăng giá để bán lại, và điểm mấu chốt là thanh khoản nhanh khi cần mà không bị mất giá, mất giá có thể hiểu là không thấp hơn lãi suất ngân hàng hay không thấp hơn giá trị lạm phát, về lạm phát thì nó thật trừu tượng, Cương chia sẻ điều này để Anh Chị dễ hình dung về việc thị trường lên xuống tạm thời, còn giờ thì Cương xin đi vào nội dung chính với 7 lưu ý dưới đây.
quy-mo-du-an-lon-quan-the-lien-ket-se-lam-gia-tang-gia-tri-bat-dong-san
Một khu đô thị lớn sẽ tự tạo ra được thực lực làm gia tăng giá trị bất động sản, qua đó “vị trí” không còn là gánh nặng

Lưu ý 1: Pháp lý dự án đầu tư

Lời khuyên của Cương dành cho nhà đầu tư mới là cần phải quan tâm đến sự an toàn của vốn, không ít nhà đầu tư bất động sản mang tâm lý “Liều ăn nhiều”. Tất nhiên là chúng ta phải “Liều” nhưng hãy liều trong sự hiểu biết, những nhà đầu tư bất động sản thành công họ đều liều khi nắm đến 90% những thông tin cần cho cơ hội thắng.
Theo những điều Cương biết thì để ra được 1 dự án cần 11 loại giấy tờ pháp lý, và để lo được các loại giấy tờ này thì thời gian trung bình sẽ là từ 3 đến 7 năm, có những “đại gia” bất động sản nhanh hơn Cương không thể biết, nhưng tóm lại nếu Chủ đầu tư dự án chưa có nhiều uy tín trên thị trường thì nhà đầu tư bất động sản nếu có liều cần phải có bảo chứng cho sự an toàn của mình đó là bảo lãnh ngân hàng dành cho dự án, để có được bảo lãnh ngân hàng nghĩa là CĐT đã phải làm rất nhiều bước trước đó. Còn an toàn nhất là khi đã có giấy phép bán hàng.

Đặc điểm lưu ý:

  • Đối với nhà cao tầng thì Chủ đầu tư cần phải hoàn thiện xong phần móng tòa nhà
  • Đối với nhà thấp tầng thì hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng tương thích bao gồm, hệ thống đường giao thông dự án, hệ thống thoát nước, hệ thống dẫn điện…
phap-ly-du-an-khi-dau-tu-bat-dong-san-nguyen-thanh-cuong-co-van-dau-tu
Pháp lý dự án Bất động sản chuẩn – An toàn khi đầu tư

Lưu ý 2: Chủ đầu Tư bất động sản

Chúng ta đều thấy rằng những sản phẩm đắt giá đều đến từ những thương hiệu đã được khẳng định từ những điều thương hiệu đó mang lại cho khách hàng, và những người sử dụng những sản phẩm đó như một hình thức nhận diện “thương hiệu” cá nhân, mặt khác những người sử dụng sản phẩm “hàng hiệu” họ đạt được nhiều những giá trị vô hình khác mang lại, ví dụ như sự coi trọng của đối tác, dễ dàng gia nhập những “câu lạc bộ” để tạo dựng mối quan hệ chất lượng… chưa nói đến nếu là đồ hiệu bản giới hạn được ưa chuộng nó sẽ tăng giá. Khi đặt câu hỏi tôi sẽ mất gì, thì cũng nên đặt câu hỏi tôi sẽ được gì và ngược lại.

Đối với dự án bất động sản tiềm năng, nhiều người có nhận định sản phẩm cao cấp có thương hiệu lớn giá đã cao quá rồi, mua hàng của những thương hiệu bất động sản chưa nổi giá thấp tăng trưởng sẽ tốt hơn, đây là một suy nghĩ cũng không sai. Nhưng chúng ta hãy cùng chú ý đến sự chi tiêu vô cùng thoáng tay của giới giàu có, điều họ quan tâm là mang lại được gì, Anh Chị thường thấy dự án bất động sản cao cấp thường có điểm chung về hệ sinh thái tiện ích đủ đầy và xứng tầm cho các cư dân tương lai.

Nếu vẫn muốn đầu tư mà khoản tiền chưa đủ cho bất động sản cao cấp, Anh Chị khi đầu tư các sản phẩm chưa có thương hiệu hoặc quỹ đất, quỹ dự án ít sẽ phải chấp nhận rủi ro nếu có sảy ra, những rủi ro ở đây bao gồm hữu hình và vô hình:

Rủi ro có thể nhìn thấy

Nếu tài chính không đủ mạnh khả năng triển khai dự án chậm đối với những dự án quy mô lớn, chủ đầu tư sẽ vừa bán hàng vừa triển khai tiếp, không ít dự án quy mô có cả thấp tầng và cao tầng, nhưng khi triển khai Chủ đầu tư làm trước phần thấp tầng và để lại phần cao tầng làm sau, điều Cương muốn đến là thời gian triển khai. Chủ đầu tư chưa có tầm ảnh hưởng cũng sẽ làm cho khả năng hấp thụ của thị trường thấp, khiến giá trị gia tăng chậm… nếu không có dự án cộng sinh cạnh đó.

Rủi ro không nhìn thấy

Với dự án nhỏ thì chủ đầu tư sẽ làm kịp tiến độ, nhưng nhà đầu tư sẽ bị mất kiểm soát về đồng bộ hạ tầng, dân sinh, liên kết tiện ích cộng sinh…. những tiêu chuẩn để tạo ra cú hích cho bất động sản… Các yếu tố về chất lượng công trình, tiện ích, quản lý vận hành..vv…
Ngược lại khi đầu tư vào một sản phẩm của Chủ đầu tư lớn, có dòng tiền ổn định, dự án có quy mô đáp ứng lớn lượng khách hàng tiềm năng về chi phí cơ hội bỏ ra ban đầu sẽ cao hơn, nhưng bất động sản đặc biệt là Shophouse đắc địa, biệt thự phiên bản giới hạn và cao cấp nhất sẽ tăng giá rất mạnh vì là dòng sản phẩm dành cho giới thượng lưu. Năm 2018 Cuong đã từng chia sẻ, Shophouse ở những dự án lớn về lâu dài sẽ vượt cả giá đất của một số khu vực nội đô có cung đường tương tự, điều Cuong muốn nói đến là ngay cả nơi đang đắt đỏ.

Lưu ý 3: Vị trí dự án, sản phẩm

Mọi người đều cho rằng đầu tư bất động sản vị trí là điều cực quan trọng. Nhiều khi vị trí dự án chính là bộ mặt của Chủ đầu tư, có thể Chủ đầu tư lớn sẽ không lấy được vị trí đẹp, nhưng đã lấy được vị trí đẹp thì phần cao Chủ đầu tư đó phải lớn. Nếu dự án Anh Chị đang quan tâm có một vị trí xuất sắc thì tương lai bất động sản đó của Anh Chị chắc chắn sẽ trở thành một tài sản đúng nghĩa. Vậy để nhận biết tiềm năng bất động sản hay dự án thông qua vị trí, Anh Chị cần lưu ý điều gì?

Vị trí dự án triển khai

Thứ Nhất: Anh Chị cần lưu ý về vị trí của dự án tại khu vực được triển khai,
  • Nếu là bất động sản thuần ở thì vị trí phải tiện lợi di chuyển đến các tiện ích an cư và làm việc cho đối tượng khách hàng tiềm năng mà Anh Chị hướng đến để sau này thanh khoản. Chất lượng không khí quanh dự án, ai cũng có nhu cầu về một môi trường sống xanh, và thuận tiện với các tiện ích liên kết đặc biệt là giáo dục và y tế…
  • Nếu là bất động sản thương mại thì vị trí phải là nơi dân sinh đã đang và sắp sầm uất. Bất động sản du lịch thì phải gần trung tâm, nơi có những công trình biểu tượng thu hút khách du lịch, và những thắng cảnh, nơi có những trải nghiệm giữ chân du khách càng lâu càng tốt, có hoạt động thương mại về đêm…. Vị trí bất động sản đầu tư nên ở hoặc có khuynh hưởng trở thành điểm tụ.

Vị trí bất động sản đầu tư

Thứ Hai: Anh Chị cần chọn được vị trí sản phẩm bất động sản trong dự án để đầu tư. Chọn được vị trí tốt Anh Chị sẽ chạm ngưỡng An Toàn cao, mỗi dự án thông thường đều có 5% – 15% vị trí xuất sắc, nếu Anh Chị đầu tư thuộc top này, khả năng thanh khoản của Anh Chị sau này chắc chắn rất tốt và giá trị bất động sản tăng trưởng cũng rất mạnh mẽ.
chat-luong-cu-dan-khu-do-thi-se-lam-gia-tang-gia-tri-bat-dong-san-toa-lac
Chất lượng cư dân sinh sống hoặc lui tới vị trí bất động sản tọa lạc sẽ làm gia tăng giá trị cho chủ sở hữu

Lưu ý 4: Quy mô dự án

Sau nhiều năm làm môi giới bất động sản, trải qua quá trình tư vấn các dự án lớn nhỏ, Cương nhận thấy các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có khuynh hướng trở thành điểm tụ và các bất động sản đô thị có khả năng gia tăng giá trị nhanh chóng là các dự án lớn có đủ đầy tiện ích an sinh như hệ thống công viên cây xanh, sông hồ điều hòa, y tế, hệ thống giáo dục chất lượng, tòa văn phòng, điểm vui chơi, mua sắm… Vì vậy lời khuyên của Cuongvillas là khi đầu tư bất động sản Anh Chị nên chọn dự án quy mô lớn, thiết kế quần thể đủ đầy là tiêu chí đặc biệt quan trọng cần lưu tâm.
Những câu hỏi cần đặt ra như dự án lớn không? tích hợp những gì? Nếu đó là một khu đô thị lớn tích hợp đầy đủ tiện ích an sinh, giáo dục, y tế, tổ hợp Office Central, những công viên rộng lớn mang lại bầu không khí trong xanh thoáng đãng, chắc chắn trong xu thế là lựa chọn của hầu hết mọi người.
Một khu đô thị lớn sẽ tự tạo ra được thực lực làm gia tăng giá trị bất động sản, qua đó “vị trí” không còn là gánh nặng, hay nói cách khác Anh Chị lúc này cần quan tâm là bất động sản của mình đầu tư có nằm tại trung tâm khu đô thị, phức hợp như thế không. Đơn cử như một khu đô thị 500ha là khu phức hợp trọn vẹn từ hệ thống giáo dục y tế, tổ hợp Office Central…. tiện ích cảnh quan và môi trường sống xanh được tích hợp đầy đủ. Lúc đó đồng nghĩa bản thân dự án đã tạo ra vị trí của chính nó. Cũng đồng nghĩa chỉ cần chọn bất động sản gần và phù hợp với nhu cầu sử dụng các tiện ích trong quần thể.
quy-mo-du-an-lon-quan-the-lien-ket-se-lam-gia-tang-gia-tri-bat-dong-san
Một khu đô thị lớn sẽ tự tạo ra được thực lực làm gia tăng giá trị bất động sản, qua đó “vị trí” không còn là gánh nặng

Lưu ý 5: Tiện ích nội  và ngoại khu

Hệ thống tiện ích dự án là một trong những yếu tố hàng đầu giúp định vị giá trị của bất động sản. Những tiện ích đủ đầy tại hoặc gần kề những khu đô thị an sinh cần có như: công viên cây xanh, bể bơi, hồ điều hòa, khu vui chơi, khu dành cho người có tuổi, trung tâm thương mại, hệ thống giáo dục, bệnh viện…. Đối với những dự án nghỉ dưỡng thì các tiện ích còn có vai trò to lớn hơn trong việc thu hút du khách để trở thành kênh sinh lời bền vững cho nhà đầu tư.
Thực tế cho thấy, hệ thống tiện ích nghỉ dưỡng hiện nay không chỉ bao gồm các mục cơ bản như, nhà hàng, quán bar, cafe, sân chơi,… Mà đã trở thành những cuộc đua khốc liệt của các Chủ đầu tư bất động sản, để cuốn hút khách hàng họ đã liên tục chi hàng trăm tỷ để xây dựng các các công trình biểu tượng, bến du thuyền, bãi tắm nhân tạo, các tuyến phố đi bộ, khu chợ ẩm thực, sân khấu hoành tráng, bể bơi vô cực,… đem đến những giá trị trải nghiệm khác biệt cho du khách, đáp ứng nhu cầu du lịch – giải trí – khám phá và trải nghiệm cảm giác mới.

Lưu ý 6: Thiết kế bất động sản

Thiết kế rất quan trọng, nhiều dự án khó bán hàng chính bởi do thiết kế sản phẩm, vậy nên một dự án có vị trí đắc địa, nhiều tiện ích cộng hưởng, nhưng sở hữu một thiết kế thiếu ấn tượng, hạn chế công năng cũng sẽ làm cho bất động sản khó tăng trưởng. Về điều này hãy cùng Cuong Villas đi sâu phân tích để nhận biết dự án tiềm năng thì thiết kế có ảnh hưởng như nào và tầm quan trọng của nó ra sao:

Thiết kế bất động sản nhà ở:

Diện tích bé quá thì sẽ có cảm giá chật trội, nhưng rộng quá thì sẽ bị dư thừa, mà rộng nhưng thiết kế thô lại khó đáp ứng công năng khi thiết kế nội thất thì lại càng dở, phần lớn khách hàng khi lựa chọn sẽ đặt câu hỏi: Tôi sẽ được sử dụng gì? Ví dụ điển hình về chung cư, trước đây nhiều bất động sản được thiết kế có lối cửa vào phòng chiếm diện tích rất lớn, làm khách bỏ tiền mua thêm vài m2 mà không sử dụng được vào việc quan trọng, những bất động sản đó sau khó bán và cũng làm khó gia tăng giá trị. Hay như thiết kế ngôi nhà trên thửa đất hẹp quá hoặc chiều sâu quá ngắn cũng khó bố trí công năng.

Thiết kế bất động sản kinh doanh:

Với bất động sản kinh doanh thương mại thì mặt tiền được coi trọng hàng đầu, ngoài những yếu tố về bề ngang chiều sâu, cao độ của trần nhà, thì thiết kế số tầng cao rất quan trọng, cần lưu ý là tổng diện tích xây dựng càng lớn càng tốt.
vai-tro-thiet-ke-doi-voi-san-pham-bat-dong-san-nguyen-thanh-cuong-co-van-dau-tu
Vai trò của thiết kế đối với sản phẩm Bất động sản

Lưu ý 7: Đơn vị quản lý vận hành – Điều không thể bỏ qua?

Đơn vị quản lý vận hành (ĐVQLVH) là thước đo giá trị của bất động sản khi đã hình thành. Một khu đô thị để ở hay khu đô thị nghỉ dưỡng cao cấp sẽ được vận hành theo tiêu chuẩn cao cấp. Vấn đề là nhiều người đầu tư bất động sản lại mơ hồ về giá trị của ĐVQLVH, những thương hiệu quản lý vận hành cao cấp họ có những tiêu chuẩn, quy chuẩn đề ra và yêu cầu Chủ đầu tư phải tạo điều kiện áp dụng. Có những ĐVQLVH nếu Chủ đầu tư dự án không đáp ứng họ sẽ từ chối hợp tác.

Quản lý bất động sản nhà ở:

Hoạt động quản lý vận hành vốn ảnh hưởng trực tiếp tới yếu tố môi trường sống và giá trị gia tăng của các dự án bất động sản. Quản lý chuyên nghiệp giúp gia tăng giá trị chủ sở hữu, nâng tầm chất lượng sống cư dân, thông qua nhiều tiêu trí như thân thiện, an toàn, sang trọng, sạch sẽ,… Hầu hết Chủ đầu tư bán tốt các sản phẩm hình thành về sau thông qua sự ủng hộ của cư dân và bạn bè cư dân sau khi trải nghiệm dịch vụ chuyên nghiệp.
Trên thực tế, giá bán của một sản phẩm bất động sản được Chủ đầu tư hoạch định từ giai đoạn trước khi dự án thành hình và đi vào vận hành. Thế nhưng, yếu tố duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của công tác quản lý vận hành dự án.

Bất động sản nghỉ dưỡng:

Sự thành công của dự án bất động sản nghỉ dưỡng đến từ điểm then chốt là quản lý và vận hành, để dễ hình dung quý Cô Chú và Anh Chị có thể cảm nhận thông qua những khu nghỉ dưỡng tuy cùng khu vực, nhưng giá phòng lại có sự chênh lệch nhau rất lớn. Đó là do các quy chuẩn khác nhau, ví dụ một thương hiệu quản lý được định vị 5 sao toàn cầu sẽ khác với tiêu trí của địa phương hoặc vùng lãnh thổ nơi nó xuất hiện,
Ví dụ cụ thể như vị trí; kiến trúc; trang thiết bị; tiện nghi phục vụ; dịch vụ và mức độ phục vụ; nhân viên phục vụ; vệ sinh; diện tích phòng; sân vườn,.. Nếu dự án được quản lý bởi những thương hiệu có quỹ quản lý bất động sản rộng lớn, đồng nghĩa sẽ mang đến lượng khách hàng dồi dào dựa vào hệ thống Pr. Và đơn vị quản lý đó là thương hiệu quản lý cao cấp quốc tế thì chất lượng khách du lịch hạng sang sẽ lớn, dòng tiền chảy đến khu du lịch mà Anh Chị đầu tư cũng lớn hơn. Đến đây thì Cương đã trả lời cho Anh Chị về chất lượng dân sinh có ảnh hưởng như nào về tăng trưởng bất động sản rồi.
vai-tro-quan-ly-van-hanh-doi-voi-du-an-bat-dong-san-nguyen-thanh-cuong-co-van-dau-tu
Chất lượng quản lý vận hành – Thước đo giá trị dự án

Tổng kết

Nhận biết dự án tiềm năng không đơn thuần là phân tích và chắt lọc các yếu tố trên, có nhiều nhà đầu tư tìm hiểu hết xong lại trở nên mông lung, là do họ còn thiếu tiêu trí vô cùng quan trọng. Đó chính là “Cảm”, cảm chính là dùng tư duy nhận định, để có được nhìn nhận tốt và kịp thời đưa ra quyết định thì lại cần vốn kiến thức về thị trường, thông tin quy hoạch (nó rất quan trọng), thông tin kinh tế, chính sách nhà nước, theo dõi những luật thay đổi hoặc bổ sung có ảnh hưởng đến thị trường…vv… Không ít nhà đầu tư chần chừ vì cảm thấy vẫn thiếu thông tin, lời khuyên của Cương là mỗi thương vụ đều không giống nhau, những chương trình bán hàng khác nhau cũng tạo ra cơ hội khác nhau. Hãy bám theo tiêu trí An Toàn, nếu chưa có đủ thông tin.
Và để theo sát được tất cả các thông tin tuyệt đối thì đó là dành cho người có nhiều thời gian. Nên nếu không có “Sale ruột” chuyên nghiệp thì Cương khuyên Anh Chị khi đầu tư hãy chọn Chủ đầu tư lớn, những CĐT đã triển khai nhiều dự án đi vào hoạt động và tạo ra giá trị, và còn nhiều quỹ hàng sắp ra. Những Chủ đầu tư này sẽ luôn biết cách bảo vệ Thương hiệu của chính họ, việc quan trọng là nhận biết dự án có an toàn để đầu tư hay không mà thôi, tất nhiên không phải chỉ dựa vào yếu tố pháp lý kể trên, nếu quá chú trọng vào nó cơ hội có thể lại về không. Nếu là Chủ đầu tư mới chưa thể hiện được uy tín thực tế qua các dự án, thì Anh Chị nên bảo đảm an toàn bằng tìm hiểu pháp lý.
thuong-hieu-chu-dau-tu-bat-dong-san
Một số thương hiệu Chủ đầu tư – Đơn vị phát triển Bất động sản tại Việt Nam
Trên đây là những chia sẻ cá nhân của Cuong Villas về 7 lưu ý khi đầu tư bất động sản. Hy vọng bài viết sẽ hữu ích đối với Anh Chị trong quá trình tìm hiểu dự án mới, và sở hữu những bất động sản phù hợp.

Bài viết liên quan:

Contact Me on Zalo
0916059696